REIT ETFs, ориентированные на инвестиции в США / 29 Марта 2019

По мере развития глобального рынка биржевых фондов у разных категорий инвесторов появляется все больше возможностей для инвестирования в самые разные классы активов (как традиционные, так и довольно экзотические). Недвижимость исторически является одним из наиболее популярных для инвестирования классов активов, привлекая частных и институциональных инвесторов высоким уровнем надежности, возможностью получения текущего дохода и достаточно высоким уровнем защиты от инфляции. На этом фоне - американские инвестиционные трасты недвижимости - REIT - заметно опережают конкурентов из других стран.

Стремительная глобализация мировой экономики и быстрое снижение «входного порога» на рынок недвижимости привели к тому, что на современном рынке ETFs его участникам, по большому счету, доступно два принципиально отличающихся друг от друга подхода к вложениям в недвижимость. Как правило, с технической точки зрения оба этих подхода реализуются путем вложений в акции специализированных компаний (REITs), осуществляющих коллективные инвестиции в недвижимость.

Первый подход ориентирован на максимально широкий уровень диверсификации инвестиционного портфеля биржевых фондов недвижимости, который достигается за счет их выхода на глобальный рынок. Биржевые фонды недвижимости, работающие по этой стратегии, нередко называют глобальными фондами. Как правило, подобные фонды следуют принципу географической диверсификации по макрорегиональному признаку, но при этом структура их активов может очень существенно отличаться.

Например, по состоянию на 22 марта 2019 года в структуре активов глобального ETFs недвижимости SPDR DJ Wilshire International Real Estate ETF (RWX) доминировала недвижимость, расположенная Азиатско-Тихоокеанском регионе (ее удельный вес составлял 58%) и Европе (35%), в то время как на долю остальных макрорегионов в общей сложности приходилось все 12% активов. Одновременно другой глобальный ETFs недвижимости iShares Global REIT ETF (REET) ориентирован преимущественно на вложения в недвижимость, расположенную в Северной Америке: доля этого макрорегиона в портфеле фонда составляет 70%, а на Азиатско-Тихоокеанский регион и Европу в общей сложности приходится всего 28%.

Доходность глобальных ETFs недвижимости в значительной степени определяется структурой их активов, в частности, сначала текущего года доходность iShares Global REIT ETF (REET) составила 13,76%, а SPDR DJ Wilshire International Real Estate ETF (RWX) – 10,48%.

Второй подход к инвестированию в недвижимость на рынке ETF во многом является противоположным первому: если глобальные ETFs недвижимости предполагают обязательную макрорегиональную диверсификацию, то «страновые» ETFs недвижимости, напротив, предполагают отказ от нее (полный или частичный).

Основная инвестиционная идея локальных ETFs недвижимости основана на вложениях в рынок недвижимости отдельно взятой страны, способный по тем или иным причинам продемонстрировать опережающую динамику относительно остальных рынков недвижимости (как локальных, так и макрорегиональных). При формировании инвестиционных портфелей локальных ETFs недвижимости их провайдеры отдают предпочтение локальным рынкам, характеризующимся устойчивой нормативно-правовой базой в данной сфере, значительным объемом рынка и высоким уровнем его ликвидности.

Вполне закономерным результатом использования такого подхода является фактическая ориентация подавляющего большинства локальных ETFs недвижимости на рынок США: в структуре более 90% таких фондов доля американских активов является самой значительной (от 70% и более), причем более 50% из них ориентированы только на рынок недвижимости США, причем в последние годы этот «структурный перекос» только усиливается.

Стоит отметить, что с начала текущего года REIT ETFs, причем как глобальные, так и локальные, продемонстрировали хорошие результаты с точки зрения доходности, став одним из наиболее доходных сегментов рынка.

Например, с начала 2019 года многие локальные ETFs, ориентированные исключительно на американскую недвижимость, прибавили больше 10% (таблица 1).

Таблица 1

Динамика рыночных котировок локальных REIT ETFs, ориентированных на инвестиции в США, с 1 января по 22 марта 2019 года включительно

(с активами, превышающими 400 млн. долл)

Помимо прироста рыночных котировок REIT ETFs, ориентированные на американский рынок недвижимости, характеризуются вполне достойным уровнем дивидендной доходности (таблица 2).

Таблица 2

Годовая дивидендная доходность локальных REIT ETFs, ориентированных на инвестиции в США (с активами, превышающими 400 млн. долл)

Инвестиционная привлекательность REIT ETFs, ориентированных на инвестиции в США, обусловлена несколькими причинами:

1) макроэкономической ситуацией, складывающейся в США, способствующей увеличению спроса на недвижимость как со стороны локальных, так и со стороны международных инвесторов, в частности, согласно предварительным данным, по итогам 20018 года валовой внутренний продукт США вырос на 2,9%, а уровень инфляции составил 1,9%, при этом уровень безработицы по состоянию на конец прошлого года достиг 3,9%;

2) эффектом от налоговой реформы, проведенной Д. Трампом в 2018 года, одной из основных целей которой было снижение уровня налоговой нагрузки за счет снижения среднего уровня применяемых налоговых ставок, которая объективно привела к росту реальных располагаемых доходов, как минимум, части экономических субъектов;

3) действиями Федеральной резервной системы США, плавно повышавшей учетную ставку, начиная с конца 2015 года (от 0-0,25% до 2,25-2,50% годовых), но при этом на последнем заседании давшей понять, что американский регулятор намерен взять «длительную паузу» в повышении ставок, не уточнив, впрочем, ее потенциальную продолжительность.

В краткосрочной перспективе это решение означает стабильность текущего уровня процентных ставок, в том числе и по ипотечным кредитам, что объективно является позитивным фактором для американского рынка недвижимости, однако оно никоим образом не свидетельствует о готовности Федеральной резервной системы США прекратить цикл повышения ставок в целом.