REITs, инвестирующие в недвижимость для дата-центров / 10 Августа 2020 |
|
Изменения, происходящие на рынке недвижимости, привели к тому, что инвесторы стали искать сегменты рынка недвижимости, которые в той или иной степени «выиграли» от глобальной пандемии коронавируса, в частности, одним из таких сегментов стала недвижимость для дата-центров. В мировой масштабе этот сегмент является относительно небольшим, однако в последние годы он демонстрирует впечатляющую динамику, которая объясняется стремительно растущим объемом информации (данный феномен нередко называется «информационным взрывом» и выражается в росте не только объемов и скорости получения (обновления) информации). В течение продолжительного времени инвестирование в недвижимость рассматривалось как одна из наиболее консервативных стратегий долгосрочного инвестирования, ориентированная, прежде всего, на получение регулярных текущих доходов за счет ее сдачи в аренду. В качестве же дополнительного «инвестиционного бонуса» инвесторы обычно рассматривали увеличение ее рыночной стоимости, происходившее в периоды циклического роста экономики. При этом одним из наиболее привлекательных сегментов рынка недвижимости считался сегмент коммерческой недвижимости, характеризовавшийся более высоким уровнем арендных ставок и, соответственно, более высоким уровнем доходности по сравнению, к примеру, с сегментом жилой недвижимости.В рамках классического подхода к инвестированию в недвижимость основным «препятствием» для частных инвесторов при работе с этим классом активов исторически являлась их высокая стоимость, однако интенсивное развитие мирового рынка биржевых фондов привело к появлению их новой разновидности – REITs, которые позволили инвесторам, располагающим относительно небольшими суммами, вкладывать свои средства в недвижимость. В общем случае REIT (Real Estate Investment Trust) представляет собой фонд, который специализируется на работе с недвижимостью. Классическим вариантом работы REIT является приобретение фондом одного или нескольких объектов недвижимости и последующее управление ими (прежде всего, сдача в аренду), при этом арендные платежи обеспечивают периодические денежные поступления, за счет которых такие фонды выплачивают дивиденды (стандартное практикой для REITs является ежеквартальная выплата дивидендов). Основным преимуществом REITs является то, что подобные фонды позволяют решить проблему низкой ликвидности, характерную для рынка недвижимости в целом (иными словами, инвесторы получают уникальную возможность для «легкого» «входа» на рынок недвижимости и аналогичного «выхода» из него). Необходимо отметить, что глобальная пандемия коронавируса стала настоящей «встряской» для глобального рынка недвижимости. Дело в том, что «коронакризис» привел к резкому возрастанию «общего уровня неопределенности» на рынке недвижимости, причем неопределенность возросла не со стороны арендодателей (они по-прежнему готовы оказывать услуги по аренде недвижимости), а со стороны арендаторов недвижимости. В краткосрочной перспективе временное «замораживание» деловой активности привело к тому, что многие арендаторы были вынуждены резко сокращать свои издержки, в том числе расходы на аренду недвижимости. На практике сокращение расходов принимало самые разные формы, однако самым распространенными вариантами стали либо достижение договоренностей с арендодателями о новых условиях, в подавляющем большинстве предполагающих снижение арендных ставок, либо сокращение арендуемых площадей (в крайнем случае – полный отказ от их аренды). Очевидно, что политика сокращения расходов со стороны арендаторов привела к сокращению доходов REITs. Что же касается долгосрочных последствий пандемии коронавируса, то они являются намного более существенными для рыка недвижимости: существует реальный риск долгосрочного снижения спроса на аренду недвижимости, прежде всего, в коммерческом сегменте. Данный риск обусловлен тем, что в период изоляции компании, работающие в самых разных отраслях и секторах экономики, были вынуждены очень быстро приспосабливаться к изменившимся условиям, а по после завершения изоляции стало очевидно, что: 1) удаленная работа сотрудников – это не миф, а повседневная реальность, причем эффективность их работы в ряде случае только возрастает (проще говоря, как минимум, 10-15% офисных работник и после пандемии продолжат работать из дома), т.е. сокращается потребность в арендуемых площадях; 2) потребители быстро перешли на заказ товаров в интернет-магазинах, что заставляет ритейлеров перестраивать свой бизнес и сокращать арендуемые площади; 3) потребительское поведение стало «более замкнутым», что негативно сказалось на трафике торговых и развлекательных центров, а, соответственно, и на доходах арендаторов площадей в них. Примечательно, что данные тенденции подтверждаются разнообразными социологическими исследованиями, проводимыми в последнее время как в развитых, так и в развивающихся странах: единственное отличие заключается лишь в том, что в разных национальных экономиках они проявляются с разной степенью интенсивности. Изменения, происходящие на рынке недвижимости, привели к тому, что инвесторы стали искать сегменты рынка недвижимости, которые в той или иной степени «выиграли» от глобальной пандемии коронавируса, в частности, одним из таких сегментов стала недвижимость для дата-центров. В мировой масштабе этот сегмент является относительно небольшим, однако в последние годы он демонстрирует впечатляющую динамику, которая объясняется стремительно растущим объемом информации (данный феномен нередко называется «информационным взрывом» и выражается в росте не только объемов и скорости получения (обновления) информации). Для общего понимания масштабов этого явления достаточно привести всего два факта: 1) в XXI веке человечество произвело больше информации, чем за всю свою предыдущую историю; 2) по разным оценкам, ежегодно объем информации увеличивается на 20-30%. Увеличение объемов информации, хотя и не столь быстрыми темпами, является долгосрочной тенденцией, поэтому потребность в ее хранении и обработке будет только возрастать, что позволяет прогнозировать дальнейшее развитие дата-центров и, соответственно, увеличение спроса на недвижимость для их размещения. Целесообразно отметить, что специфической особенностью данного сегмента является сложность поиска арендаторов (особенно в том случае, когда объект ориентирован на одного крупного арендатора), однако для него характерен также долгосрочный характер арендных отношений, т.е. достаточно редкая смена арендаторов. В настоящее время на мировом рынке биржевых фондов представлено несколько фондов, специализирующихся на инвестициях в недвижимость для дата-центров, среди которых необходимо отметить Equinix (EQIX), прибавивший с начала текущего года (по 6 августа включительно) 36,61%, Digital Realty Trust (DLR) (+32,99%), Qts Realty Trust (QTS) (+32,08%) и Cyrusone (CONE) (+30,83%). ДРУГИЕ НОВОСТИ MLP ETFs: вариант инвестирования в энергетическую инфраструктуру → ETF, инвестирующий в поставщиков медицинских услуг → ETF, инвестирующий в управление отходами → |
не интересно |
средне |
полезно |
(Голосов: 3, Рейтинг: 3) |
