REIT: предварительные итоги управления модельным портфелем / 26 Февраля 2018

«Учебный год» для модельного портфеля, сформированного из инвестиционных трастов недвижимости оканчивается в апреле, но у нас есть повод прервать эксперимент и сделать выводы.

1 глобальный вывод. Вопреки обновлению исторических максимумов фондовыми индексами, трасты недвижимости дешевеют. Видимо, в американской экономике не все так хорошо.

2. Покупка REIT так, как мы покупаем биржевые фонды – регулярно, себя не оправдывает. REIT ведут себя как облигации – колеблются в неком диапазоне, чем чаще дивидендные выплаты, тем уже диапазон. Это означает, что стоит дождаться снижения цены выбранного REIT до нижней границе канала, и только там покупать.

3. Именно так себя вел дубайский REIT. Его внимательное изучение выявило несколько смущающих моментов. Во-первых, редкое обновление сайта. Раз в полгода со значительным опозданием. Во-вторых, существенное расхождение между рыночной и балансовой ценой, не в пользу рыночной цены. В-третьих, непонятно, сможет ли брокер предоставить доступ к дубайской бирже, и не окажется ли это слишком дорого? Для маленькой доли в портфеле.

4. Вложения в европейские REIT, а их у нас два – немецкий и английский, не имеют большого смысла. Дивидендная доходность ниже, чем в США, видимо, это – результат различий в корпоративной культуре, налоговых режимах и производительности труда. Именно поэтому доходность фондовых рынков Европы всегда отстает от Америки. «Вешать» на портфель курсовые валютные риски при меньшей дивидендной доходности? Зачем?

4. REIT «хорошей погоды» (так я навал трасты, использующие «плечо») неожиданно оба оказались значительно лучше конкурентов, хотя тоже понизились. Но сам факт использование левериджа для консервативного портфеля был бы странен.

5. Поэтому реальный портфель я буду формировать из одной единственной бумаги- GOOD http://www.gladstonecommercial.com/ . 99 объектов коммерческой недвижимости в 24 штатах США с 95 арендаторами. Загрузка площадей 98% и никогда не падала 96%. Если желать диверсификации, то что может быть лучше? REIT создан в 2003 и с тех пор ежемесячно платит дивиденды! Текущая дивидендная доходность 8,5% годовых, при этом цены находятся на многолетнем минимуме. Это же идеальная бумага для пенсионного портфеля. Конечно, бумага может еще подешеветь, тогда куплю еще!