Инвестиции в недвижимость - давайте не будем себя обманывать / 1 Января 2017 |
|
У каждого русского человека есть сокровенная мечта - стать рантье. Заработать денег, куда-нибудь выгодно вложить, поселиться у теплого моря и жить на проценты. • максимум , выплачиваемый АСВ в случае банкротства банка, сегодня - 1,4 млн рублей. • низкие процентные ставки – если платить вкладчику ставку выше инфляции, как тогда заработать банку? Поэтому ставки всегда ниже уровня инфляции. Если же вам кажется обратное, то это – иллюзия, значит, официальный уровень инфляции занижен. • Депозит не дорожает. Поэтому недвижимость выглядит привлекательнее: • В недвижимость можно инвестировать любые суммы. • Квартира в вашей собственности не может объявить дефолт. • Ее можно сдавать в аренду. • Недвижимость «всегда» растет в цене. Существует множество исследований рынков недвижимости за последние тридцать лет, доказывающие, что это – сложный актив, требующий профессионального управления, что рост цен на недвижимость не отрывается от уровня инфляции ни в одной стране мира. Но таких учебников наша публика не читает, а отмахивается: мы же все помним начала двухтысячных годов, когда все «перло», и очень многие на этом прилично заработали (и я кстати в том числе). Но времена меняются. Давайте рассмотрим несколько примеров. 1. Жилая недвижимость. Мне известен человек, получивший в начале 2000х годов приличный бонус, и вложивший его в 8 «однушек» и «двушек» в различных спальных районах Москвы. Приносили ему они порядка 5 тысяч долларов в месяц. Приличные по тем временам деньги для рантье. Но прошло 15 лет. И нынешние пять тысяч долларов это совсем не те доллары, что тогда. Покупательная способность «зеленого» снизилась. Стоимость жизни в Москве выросла, и жизненные стандарты нашего знакомого упали. И что ему делать? На работу в возрасте «под пятьдесят» после пятнадцатилетнего безделья не устроишься. Квартиры ветшают, их нужно ремонтировать. Какое решение? Квартиры между 2001-2008 прилично подорожали, можно начинать их продавать по одной, чтобы сохранить привычные стандарты жизни. Но до старости еще далеко! Продавать активы сейчас, что ему останется в 60 лет? Что останется от ренты к тому времени? Мы имеем 15 лет инфляции доллара, которую недвижимость лишь частично компенсировала. Значит, доходность нужно считать правильно. А не обманывать самого себя годами. (Посторонняя ремарка: в дьюти-фри Шереметьево вижу свои швейцарские часы, которые я в 2001 году покупал за 3500 долларов, сейчас они стоят 11900. Вот – инфляция доллара за 15 лет. Продавец оправдывается «но ведь золото подорожало!» - «а разве это не тоже самое?»). 2. Рассмотрим популярную инвестицию – покупка квартиры на нулевом цикле с продажей после получения свидетельства о собственности. «Однушка» за МКАДом в 2011 году приобретена за 2,325 млн рублей и продана в 2016 году через год после получения свидетельства о собственности за 3,2 млн рублей. Вычитаем из прибыли 875 тысяч рублей НДФЛ 113750 (владение меньше трех лет), коммуналку за 12 месяцев 58440 рублей и услуги риэлтора 50 тысяч, оставляем за скобками еще не уплаченный налог на недвижимость. Прибыль 652810 рублей за пять лет – это 28% прироста стоимости или 5,6% простых процентов годовых. Если посчитать сложным процентом, то ставка окажется меньшей, но в подобном инвестировании реинвестирование не предполагается – нечего и некуда, потому пусть проценты останутся простыми. Стоило ли закапывать деньги? Не удобнее ли было купить в том же 2011 году ОФЗ 26205 с купоном 7,6% годовых? По крайней мере, их можно было бы проесть. А инфляция? С инфляцией полный разгром: 6,10- 6,58 -6,45 - 11,36 – 12,91. По годам. И это – сложный процент! То есть реально рубль обесценился еще сильнее. 3. Коммерческая недвижимость. Когда-то в 2007 году мы приобрели два небольших офиса, и когда, наконец, сумели их заполнить арендаторами, выдержали год и посчитали: что же наша недвижимость нам приносит? Ответ такой: 7,8% годовых в рублях и 1,5% в долларах США. И это мы еще «смухлевали», потому что считали доходность к сумме затрат на покупку и ремонт, и игнорировали период простоя офисов, пока мы искали арендаторов . И это было до девальвации 2014 года, когда ставки по депозитам была выше! Так как считать правильно годовую доходность от вашей недвижимости? • Честно посчитайте издержки. Зачем себя обманывать? Сколько ваша недвижимость жрет денег в год? Какие расходы не получается перевесить на арендаторов: коммуналка, налог на недвижимость, налог на доходы, амортизация, страховка, юридические издержки? • Сколько недвижимость простаивает между арендаторами? Ждет нового клиента? Ведь в это время вы никакого дохода не получаете. • Когда сумма расходов посчитана, вычтите ее из дохода, получите прибыль. Чтобы посчитать доходность в годовых процентах, на какую сумму следует делить? Правильный ответ – на текущую рыночную стоимость вашей недвижимости. Ведь имеет право на жизнь следующий вариант: недвижимость продать, выйти в деньги, выручку положить в банк на депозит (купить ОФЗ). И ой, депозит может выиграть. Как в нашем случае. • Только срок рыночной экспозиции, пока ваша недвижимость будет стоять без арендатора в ожидании покупателя, тоже следует вычесть из доходности. И если вдруг оказалась, что ваше вложение в недвижимость проигрывает инфляции, то будьте честны перед собой, какую сумму составит накопленный проигрыш за 10 лет? За 15, как в первом примере? А за 30 лет? И что тогда делать? Выводы: Во-первых. Жизнь богатенького рантье - иллюзия. В длительной многолетней перспективе не существует безрисковых «халявных» активов, позволяющих инвестору переиграть инфляцию. На коротком временном интервале, да такое бывает: Москва в 2003-2008 годах. Причина – идеальные рынки существуют только в учебниках, в реальности рынки информационно не совершенны, не прозрачны, инвесторы отличаются по проницательности и по-разному оценивают перспективы того или иного сегмента. Потому иногда случается взрывной рост, который заливается деньгами желающих «догнать уходящий поезд», и цены стабилизируются. Из нашего второго примера видно, сколько заработали те, кто покупал недвижимость в 2011 году. Повторюсь, активов для рантье, позволяющих обыграть инфляцию, не существует. Если вы хотите на длительном временном интервале переигрывать инфляцию, вам придется принимать на себя предпринимательские риски. Или в виде «портфельного инвестирования» (то что мы пропагандируем на нашем сайте) или в виде прямого инвестирования. Когда вы покупаете/создаете какой-то реальный бизнес и «впрягаетесь». Во-вторых. Что делать в случае недвижимости? Это – бизнес профессионалов. Давайте рассмотрим еще несколько примеров, как на этом зарабатывают «крутые парни». 1) Люди регистрируют в Германии инвестиционный фонд, с целью построить бизнес-центр с нуля. Заключают предварительный договор об аренде с глобальным оператором сети отелей сроком на тридцать(!) лет. Привлекают финансирование банка 1/1 (1 евро заемных на 1 евро собственных) на те же тридцать лет. Ставки – немецкие, экспертиза проекта – банковская. Со стороны эмитента – строительные, проектные и юридические компетенции. Фонд же создает управляющую компанию, которая будет управлять бизнес-центром и сдавать в аренду остальные площади. Ориентировочная доходность – 12-15% годовых. Размер инвестирования от 300 миллионов евро. «Деньги к деньгам». 2) Ни одна московская выставка недвижимости не обходится без ушлых агентов, предлагающих наивным русским недвижимость в Дубае. В том самом эмирате, который чуть не обанкротился в 2008 году. Хотите знать, как профессионалы зарабатывают там? Кликните ссылку. Это – дубайский REIT с портфелем активов 700 миллионов долларов. https://www.reit.ae/page/performance Сюда следует прибавить дивиденды дважды в год (за 2016 год – 7% годовых в долларах). Гляньте состав портфеля активов. Есть там «однушки» в небоскребах по сумасшедшим ценам? Так что же делать нам? Нашим читателям? Зачем я вообще написал эту статью? Наша стратегия красиво называется asset allocation. Предполагается, что мы задаем структуру активов и регулярно балансируем портфель, если доли меняются в результате рыночных движений. Например, речь может идти о структуре акции/облигации. В русском портфеле к облигациям (мы их долю сейчас наращиваем) нет претензий. 9-10% годовых в рублях при среднем горизонте инвестирования полтора года. А что делать в международном портфеле? Если наращивать долю облигаций с нулевой доходностью в начале цикла повышения ставок ФРС, то портфель обречен на убытки в результате падения цен на облигации. Чем заменить облигации? Наш вариант – трасты недвижимости – REIT. Они не отличаются от фондов, поэтому иногда я буду использовать привычный мне термин. Среди REIT популярны две стратегии. Одни инвестируют непосредственно в недвижимость с целью получения и распределения рентного дохода среди инвесторов. Другие – покупают ипотечные ценные бумаги. Рассмотрим некоторые из них. Gladstone Commercial Corp. (GOOD) http://www.gladstonecommercial.com/ Это – наш любимый REIT. Мы инвестируем в него уже три года. Данный траст существует с 2003 года, инвестирует в офисы, промышленные объекты и объекты здравоохранения. Сейчас портфель активов включает 97 объектов в 24 штатах, сданные в аренду 89 различным арендаторам. Загрузка почти 98% площадей, никогда не падала ниже 96%. Удивительные для России цифры! Активы удвоились с 2011 года, за последний год – рост 18%. Последние пять лет котировки находятся в диапазоне 16-20 долларов за бумагу, при этом с сентября 2015 по февраль 2016 года они находились в диапазоне 14-16 долларов. (такие «просадки» характерны и для других трастов недвижимости, видимо, они связаны с сезонами плохой отчетности. Многие инвесторы, как и мы, не склонны рассматривать REIT как полноценные ценные бумаги). В настоящий момент бумага выросла до 19,37 долларов, что вызвано включением GOOD в состав индекса MSCI-REIT. Нам этот траст нравится тем, что ежемесячно выплачивает дивиденды порядка 6% годовых. Понятно, что как нерезиденты США мы получаем на 30% меньше за вычетом налога на дивиденды. Но это все равно выше, чем ставки по американским облигациям. Рекомендуемая доля в портфеле – 40%. Seritage Growth Properties (SRG) http://www.seritage.com/ Новый REIT, который начал торговаться летом 2015 года. Диапазон котировок широковат 36-57 долларов за бумагу, нынешняя котировка – около 44$. Владеет 235 объектами недвижимости (+31 на паях) в 49 штатах и Поуэрт-Рико. Дивидендная доходность 2,25% годовых, в третьем квартале – заявлен убыток. Но американские аналитики хором рекомендуют присмотреться к данному трасту, так и быть понаблюдаем. AGNC Investment Corp. (AGNC) http://agnc.com/ AGNC – основанный в 2008 REIT(real estate investment trust) инвестирует в бумаги ипотечных агентств (mortgage-backed securities) «с плечом». Напомним на минутку, что именно с таких бумаг начался кризис 2007 года. Цель фонда – подобрать бумаги так, что максимизировать ежемесячные дивидендные платежи. В основном компания инвестирует в два вида активов: • collateralized mortgage obligations – ипотечные облигации специальных агентств, которые инвестируют в agency residential pass-through certificates – пул ипотечных закладных, где платежи гарантированы эмитентом. • agency residential pass-through certificates – непосредственно пул ипотечных закладных, где платежи гарантированы эмитентом на такие активы приходится 47,4 млрд долларов из 62,9 млрд. оставшиеся 15,6 млрд долларов приходятся на т.н. • ТВА – форвардные контракты на анонсированные, но еще не выпущенные ипотечные бумаги агентств, по которым уже можно рассчитать будущие поступления. По сути ТВА отражает новые средства инвесторов, которые пока некуда вложить. На 30-летние облигации агентств приходится 70% портфеля, 26% - портфеля – бумаги со сроком погашения до 15 лет. Портфель активов закладывается, привлекается краткосрочное финансирование на срок от 1 до 12 месяцев: 70% до 3 месяцев, 10% - от 3 до 6. Стоимость фондирования в ответ на рост ставки ФРС увеличилась с 0,78 до 0,83% годовых в третьем квартале 2016 года. В позапрошлом квартале дивиденды составили 51 цента на акцию (9,8% годовых) в 3 квартале выплатили 64 цента (до 16,4% годовых) вместо 55 прогнозируемых. Диапазон цен в этом году составил 18-20 долларов за бумагу. Сейчас 18,05. Очевидно, что в падение цены заложены будущие повышения ставки ФРС. Компания афилирована с MTGE благодаря чему ее операционные издержки составляют сейчас 0,9% от СЧА , и могут быть снижены до 0,75%. Очевидно, переда нами идеальный бизнес для «хороших времен», которые продолжаются в США с 2009 года. При этом исторический максимум цены AGNC пришелся на сентябрь 2012 года, когда цена достигала 36,49 долларов. Со второй половины 2013 цена в течение двух лет находилась в диапазон 20-25 долларов за акцию, последний год находится в диапазон 16-20 долларов. Рынок оценивает их бизнес как высоко рискованный. Рекомендуемая доля в нашем портфеле REIT – 10%. ApoApollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) http://www.apolloresidentialmortgage.com/ ARI - REIT, основанный в 2009 году, к нему недавно был присоединен AMTG, за которым мы следили последние три года. Торгуется в диапазоне 15-18 долларов за бумагу. (Самая большая просадка была на рубеже 2011-2012 годов в диапазон 13-14 долларов). Дивиденды начисляет ежеквартально, выходит почти 10% годовых. Портфель активов 2,7 млрд долларов, включает в себя в основном бумаги агентств, закладные всех видов. Траст управляется компанией ACREFI Management частью Apollo Global Management, LLC с активами 189 млрд долларов по всему миру. ARI один из лидеров отрасли – демонстрирует рост как валового дохода, так и доходности для акционеров. Рекомендуемая доля в нашем портфеле REIT – 10%. Emirates REIT (CEIC) - упомянутый в начале статьи, инвестирует в 9 объектов: 47% - коммерческая недвижимость, 10% - жилая, 38% сдается в аренду университету. Прирост стоимости траста за 2016 почти 10% + 7% годовых – дивиденды (дважды в год). Загрузка площадей – 80%. Этот REIT тоже достоин 10% доли в нашем портфеле. Получается: 40+10+10+10=70 Осталось найти бумагу на оставшиеся 30%. Когда найдем – добавим в данную статью. Цель REIT-портфеля зарабатывать хотя бы 4-4,2% годовых после уплаты американских налогов. ДРУГИЕ СТАТЬИ Опционы в индустрии ETFs: straddle → Деривативы в индустрии ETFs: опционы → Деривативы в индустрии ETFs: свопы → |
не интересно |
средне |
полезно |
(Голосов: 12, Рейтинг: 2.67) |
